Comprendre la Capacité d’Emprunt : Tout ce que Vous Devez Savoir

La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale qu’une personne ou un foyer peut emprunter pour financer un projet immobilier. Elle prend en compte les revenus, les charges et la durée du prêt. Également connue sous le nom de capacité de remboursement, cette notion est essentielle pour évaluer la faisabilité d’un projet et préparer une demande de financement.

1. Pourquoi est-il important de connaître sa capacité d’emprunt ?

Connaître sa capacité d’emprunt permet de :

Anticiper les mensualités à rembourser tout en maintenant un reste à vivre suffisant pour couvrir les dépenses courantes.
Définir un budget immobilier réaliste, adapté à sa situation financière.
Faciliter l’obtention d’un accord bancaire, en présentant un dossier solide.

C’est un critère déterminant pour obtenir un accord de principe de la part des banques. Avant de solliciter un prêt, il est donc préférable de calculer cette capacité afin d’éviter les mauvaises surprises.

2. Les facteurs influençant la capacité d’emprunt

Plusieurs facteurs jouent un rôle clé dans le calcul de la capacité d’emprunt :

Revenus et charges mensuelles : Ce sont les bases du calcul.
Apport personnel : Un apport plus conséquent réduit le montant à emprunter, améliorant ainsi la capacité d’emprunt.
Durée du prêt : Plus elle est longue, plus les mensualités sont réduites, ce qui augmente le montant total accessible.
Taux d’intérêt : Un taux d’emprunt bas permet de maximiser le capital empruntable.
Type de bien : Les frais de notaire diffèrent selon que le bien est neuf ou ancien, impactant le budget global.
Profil de l’emprunteur : La situation personnelle, comme l’âge, l’état de santé, ou encore le statut familial, entre également en ligne de compte.

3. Calculer sa capacité d’emprunt : mode d’emploi

Voici les étapes clés pour estimer votre capacité d’emprunt :

Calculer le reste à vivre : Soustrayez vos charges fixes de vos revenus mensuels.
Appliquer le taux d’endettement maximal : Multipliez le reste à vivre par 33 % ou 35 % pour obtenir votre capacité de remboursement mensuelle.
Estimer le montant total empruntable : Multipliez votre capacité de remboursement mensuelle par le nombre de mensualités (en fonction de la durée de votre prêt).

4. Exemple de calcul

Imaginons un foyer avec :

Revenus mensuels : 5 000 €
Charges fixes : 1 200 €

Étapes du calcul :

Reste à vivre : 5 000 € – 1 200 € = 3 800 €
Capacité de remboursement : 3 800 × 0,35 = 1 330 €
Capacité d’emprunt sur 20 ans (240 mensualités) : 1 330 × 240 = 319 200 €

5. Impact du type de bien sur la capacité d’emprunt

Les frais de notaire sont directement intégrés dans le coût global du projet immobilier :

Logement neuf : Les frais s’élèvent à 2 % ou 3 % du prix de vente.
Logement ancien : Ils sont compris entre 7 % et 8 % du prix de vente.

Pour un même prix d’achat, un bien neuf permet donc de libérer une capacité d’emprunt plus importante grâce à des frais de notaire réduits.

6. Nature du projet et capacité d’emprunt

La capacité varie selon que le financement concerne :

Une résidence principale : Le saut de charges est à considérer.
Une résidence secondaire ou un investissement locatif : Les charges existantes peuvent impacter la capacité d’emprunt.

7. Conseils pour optimiser sa capacité d’emprunt

Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Ce prêt gratuit peut augmenter votre capacité en réduisant le coût total.
Taux d’endettement adapté : Les banques peuvent dépasser le seuil de 35 % pour les profils solides disposant d’un reste à vivre élevé.
Anticiper les évolutions : Une stabilité ou une progression des revenus rassure les banques.

8. Points à ne pas négliger

Prévoir des imprévus : Toujours garder une marge de manœuvre financière.
Comparer les offres : Chaque banque applique ses propres critères.
Consulter un professionnel : Un courtier peut vous aider à optimiser votre dossier.

Conclusion

Définir sa capacité d’emprunt est une étape cruciale pour réussir son projet immobilier. Cela garantit un financement adapté à votre situation tout en préservant votre équilibre financier. Prenez le temps de calculer et d’analyser tous les paramètres afin d’emprunter sereinement. Avec les bons outils et une bonne préparation, vous pourrez réaliser vos rêves immobiliers tout en évitant les risques inutiles.