Depuis les réformes législatives de juillet 2021, qui ont profondément modifié le mode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), de nombreux propriétaires et locataires se retrouvent confrontés à des erreurs dans leur DPE. En effet, les victimes de ces erreurs sont de plus en plus nombreuses.
1. Contexte du DPE : un outil clé pour la transition énergétique
Le DPE, instauré en 2006, avait un rôle informatif. Cependant, depuis la réforme de 2021, il est devenu un instrument essentiel pour la rénovation énergétique, visant à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation de leurs biens.
Avec la mise en place de ces réformes, les conséquences d'un DPE défavorable sont désormais considérables : interdiction de louer, impossibilité d'augmenter le loyer, obligation de réaliser un audit énergétique, etc.
Malgré sa montée en importance, le DPE reste un outil complexe dont le calcul peut entraîner des erreurs. Heureusement, il est toujours possible de contester un DPE erroné et de faire valoir ses droits.
2. L’objectif de la révision de l'annuaire des diagnostiqueurs immobiliers
Afin de garantir un service fiable et transparent, l’objectif est de renforcer l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés et d'améliorer les critères des certificateurs. Cette initiative permet d’offrir un accès plus facile à cet annuaire, tout en promouvant la régulation des professionnels et la qualité des services.
Le décret de 2023 a renforcé la certification des diagnostiqueurs. Cependant, un problème persiste : la vérification systématique de la qualité des organismes de formation est encore insuffisante. Il est donc essentiel que les acteurs du secteur collaborent pour améliorer la formation et les critères de certification. Ce travail est d'autant plus urgent avec l'extension des obligations liées au DPE, notamment l’interdiction de louer des logements classés G dès 2025.
3. Les critères de notation du DPE
Le DPE évalue la performance énergétique d'un logement selon deux principaux critères :
La consommation d’énergie primaire : mesurée en kWh/m²/an, elle reflète la quantité d’énergie utilisée pour le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, etc.
Les émissions de gaz à effet de serre (GES) : mesurées en kg CO₂/m²/an, elles indiquent l’impact environnemental du logement en termes d’émissions de CO₂.
Ces deux critères sont traduits par deux étiquettes :
L’étiquette énergie, qui classe le logement de A (très économe) à G (très énergivore).
L’étiquette climat, qui classe le logement de A (faibles émissions) à G (fortes émissions).
Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
4. Les caractéristiques et la valeur juridique du DPE
Le DPE vise à déterminer la quantité d’énergie consommée par un bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre générées par ces consommations (article L. 126-26 CCH). Pour attribuer l’étiquette énergétique (de A à G), le diagnostiqueur prend en compte divers facteurs, tels que les équipements de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, l’exposition du bien, l’isolation, ou encore le type de vitrage.
Depuis la réforme de juillet 2021, la valeur juridique du DPE a été renforcée. Il est désormais opposable, tant entre le vendeur et l’acheteur qu’entre le bailleur et le locataire. Un DPE erroné peut donc avoir des conséquences juridiques importantes, contrairement à sa précédente fonction purement informative.
Comment identifier un faux DPE ?
Vérification de la validité : La durée de validité du DPE est de 10 ans, mais pour les DPE réalisés entre 2013 et 2021, un décret précise des dates de validité :
DPE réalisés entre janvier 2013 et décembre 2017 : valables jusqu’au 31 décembre 2022.
DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 : valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Consommation excessive ou inconfort thermique : Un DPE erroné peut se révéler par des factures énergétiques anormalement élevées ou un inconfort thermique (températures extrêmes). Il est important de vérifier les caractéristiques du bien utilisées dans le calcul du DPE.
Certification du diagnostiqueur : Vérifiez que le diagnostiqueur est certifié par un organisme agréé et qu’il est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.
Réforme du DPE pour les logements de moins de 40 m² (1er juillet 2024)
À compter du 1er juillet 2024, l'arrêté du 25 mars 2024 introduit une réforme concernant les logements de moins de 40 m². Cette mesure devrait être bénéfique pour les propriétaires de petits logements, en permettant à certains d'entre eux de sortir du statut de "passoire thermique". Les principaux changements incluent :
Des seuils de performance modifiés pour les logements entre 8 m² et 40 m².
Le calcul du DPE se basera sur la "surface de référence", qui inclut la surface habitable ainsi que les vérandas chauffées et certaines pièces aménagées en espaces de vie.
Conséquences juridiques d’un faux DPE : identification des préjudices
Un DPE erroné peut entraîner plusieurs types de préjudices, notamment :
Travaux de rénovation énergétique pour se conformer à l'étiquette énergétique initialement annoncée.
Préjudice de jouissance, si le bien devient moins confortable.
Pertes locatives, si le bien devient inutilisable à la location.
Surconsommation énergétique, engendrée par des erreurs de calcul du DPE.
Recours contre un diagnostiqueur immobilier auteur d'un faux DPE
Depuis juillet 2021, un DPE erroné peut entraîner des recours juridiques. Les victimes peuvent demander des indemnités pour les préjudices subis, tels que les frais de travaux de rénovation, la surconsommation énergétique, ou encore les pertes locatives. Ces recours peuvent se baser sur la responsabilité contractuelle (entre le diagnostiqueur et le mandant) ou sur la responsabilité délictuelle (entre le diagnostiqueur et l'acheteur ou locataire).