LMNP : fin de la niche fiscale en 2025

Avec le projet de loi de finances pour 2025, le gouvernement annonce une mesure phare : la suppression de la niche fiscale avantageuse sur la location meublée non professionnelle (LMNP). Intitulée « suppression de niche à l’impôt sur le revenu pour les loueurs meublés », cette réforme vise à réguler le marché immobilier et à répondre aux tensions causées par la spéculation. À partir du 1er janvier 2025, les investisseurs en LMNP devront composer avec un cadre fiscal remanié.

1. Un avantage fiscal bientôt supprimé pour les loueurs en meublé

Jusqu’à présent, le régime LMNP permettait aux propriétaires de déduire certaines charges et d’amortir leur bien immobilier, ce qui réduisait significativement leur base imposable tout en n’impactant pas la plus-value lors de la revente. Concrètement, le calcul de la plus-value se basait uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans considérer l’amortissement effectué.

Avec la réforme de 2025, cet avantage disparaît. Les amortissements réalisés durant la période de location seront inclus dans le calcul de la plus-value. Par exemple, pour un bien acheté 150 000 € et revendu 230 000 € avec 20 000 € d’amortissements, la plus-value imposable passera de 80 000 € à 100 000 €, augmentant ainsi la charge fiscale.

2. Objectifs de la réforme et impact attendu

Le gouvernement prévoit que cette mesure génèrera 200 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires. Toutefois, certains experts soulignent ses limites : la réforme se concentre uniquement sur la revente des biens, laissant intactes les différences entre les régimes de location nue et meublée lors de l’entrée en location.

Cette décision intervient dans un contexte où le marché immobilier est sous tension, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Les locations de courte durée, très prisées, ont contribué à réduire l’offre de logements longue durée, accentuant les difficultés pour les locataires.

3. Extension du prêt à taux zéro pour soutenir l’accession à la propriété

Pour contrebalancer la suppression de cette niche fiscale, le gouvernement envisage d’élargir le prêt à taux zéro (PTZ) à tout le territoire. Initialement réservé aux zones tendues et aux logements neufs, le PTZ pourrait devenir une solution plus accessible pour aider les primo-accédants. Cependant, les modalités d’application, telles que les critères d’éligibilité ou les montants maximaux, restent à préciser.

Cette initiative vise à encourager l’acquisition de résidences principales tout en réduisant les inégalités d’accès au logement.

4. Enjeux fiscaux pour les propriétaires en LMNP

La suppression de l’amortissement dans le cadre du LMNP aura des conséquences directes sur la rentabilité des investissements. Les charges, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux, ne seront plus déductibles dans les mêmes proportions, ce qui pourrait inciter certains investisseurs à se tourner vers d’autres dispositifs.

Par ailleurs, les abattements forfaitaires seront réduits :

De 50 % à 40 % pour les locations longue durée,
De 50 % à 30 % pour les locations touristiques.

Ces changements rendent le régime fiscal moins attrayant pour de nombreux profils.

5. Quelles alternatives pour les investisseurs ?

Face à ces nouvelles contraintes, plusieurs options s’offrent aux investisseurs :

Statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : Ce statut permet de conserver l’amortissement, mais il implique des cotisations sociales et une gestion administrative plus complexe.
Dispositifs fiscaux alternatifs : Des solutions comme le Pinel, le Denormandie ou le Loc’Avantages offrent des réductions d’impôt pour la location à loyers modérés ou pour des travaux de rénovation.
Investissement en SCPI : Les sociétés civiles de placement immobilier permettent de diversifier son portefeuille tout en évitant les contraintes de gestion directe. L’achat en nue-propriété est également une option intéressante pour profiter d’avantages fiscaux.
Conversion en location nue : Certains propriétaires pourraient choisir de transformer leurs biens meublés en logements nus, contribuant ainsi à rééquilibrer le marché locatif.

6. Conclusion

La suppression de la niche fiscale sur la location meublée non professionnelle marque un tournant pour les investisseurs immobiliers. Entre hausse de l’imposition et réduction des avantages fiscaux, ces derniers devront adapter leurs stratégies. Si certains dispositifs alternatifs offrent des solutions, la réforme pourrait entraîner un regain d’offre sur le marché locatif traditionnel et, potentiellement, une stabilisation des loyers dans les zones les plus tendues.