Le projet de loi de finances pour 2025 introduit plusieurs mesures majeures pour le secteur immobilier.
1. Le prêt à taux zéro (PTZ) étendu à tout le territoire
Le gouvernement envisage une généralisation du PTZ, actuellement réservé :
à l’achat de logements neufs en habitat collectif en zones tendues,
à l’achat de logements anciens avec rénovation énergétique en zones détendues.
Le gouvernement envisage de généraliser le PTZ à l’ensemble du territoire. Cependant, des incertitudes subsistent, notamment concernant l’éligibilité des maisons individuelles et les contraintes liées à la lutte contre l’artificialisation des sols. Pour l’instant, le projet de loi de finances ne mentionne pas explicitement cette réforme, qui pourrait être introduite par un amendement.
Objectif
Faciliter l’accès à la propriété pour les primo-accédants et dynamiser le secteur du logement neuf.
2. Révision de MaPrimeRénov’
Le budget de MaPrimeRénov’ devrait être réduit, avec des ajustements potentiels :
Exclusion des ménages à hauts revenus,
Réduction du montant des aides,
Accent mis sur les rénovations globales.
Enjeux
Ces ajustements devront s’harmoniser avec l’interdiction des passoires thermiques. Une stabilité dans les règles est prévue pour 2025, mais le manque de moyens pourrait freiner les objectifs climatiques.
3. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
L’évolution de MaPrimeRénov’ doit s’harmoniser avec le calendrier d’interdiction des locations des passoires thermiques. En 2025, les logements en copropriété (représentant deux tiers des biens classés G) pourraient être temporairement exclus de ces interdictions. Toutefois, aucune décision officielle ne garantit encore cette exemption.
Par ailleurs, la simplification du diagnostic de performance énergétique (DPE) reste un chantier majeur pour 2025. Les professionnels de l’immobilier critiquent sa complexité actuelle, mais les pistes d’amélioration – comme l’adaptation du calcul selon le mode de chauffage ou la formation des diagnostiqueurs – restent floues. À noter : les DPE réalisés avant le 30 juin 2021 ne seront plus valides à compter du 1ᵉʳ janvier 2025.
Adaptations
Exclusion temporaire des logements en copropriété des interdictions de location.
Améliorations du calcul du DPE à prévoir.
4. Fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP)
La fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) pourrait devenir moins attractive. Une réforme envisagerait de réintégrer les amortissements dans le calcul des plus-values lors de la revente, augmentant ainsi la fiscalité.
Cette mesure, critiquée par certains, pourrait être limitée aux meublés de tourisme pour éviter de pénaliser les autres types de locations. Cela s’ajouterait aux modifications récentes, telles que la baisse de l’abattement forfaitaire et du seuil du régime micro pour les meublés de tourisme non classés.
Une réforme pourrait diminuer l’attractivité fiscale du LMNP :
Suppression de la « niche fiscale Airbnb » pour les locations de courte durée.
Intégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la revente.
Conséquences
Réduction de l’offre de biens meublés à la location.
Potentiel rééquilibrage vers la location nue.
5. Fin de la loi Pinel
Le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024, sans successeur prévu, marquant une rupture après 30 ans de défiscalisation pour l’investissement locatif. Un sursis de trois mois pourrait être accordé.
Conséquences
Frein sur l’investissement dans le neuf.
Incertitudes pour les promoteurs et investisseurs.
6. Logement social
Les crédits alloués augmentent légèrement, passant de 23,5 à 23,7 milliards d’euros. Cependant, la réduction de loyer de solidarité (RLS) reste en vigueur, limitant les capacités des bailleurs sociaux.
Enjeux
Construction de logements sociaux insuffisante pour répondre à une demande croissante (2,6 millions de ménages en attente).
7. Transition énergétique
Les chaudières à gaz ne bénéficieront plus du taux réduit de TVA, afin d’encourager des alternatives écologiques.
8. Conclusion
Le projet de loi de finances 2025 révèle une volonté de soutien aux primo-accédants et de transition écologique, mais les ajustements fiscaux pour les bailleurs risquent d’accroître les tensions sur le marché locatif. Les débats parlementaires, prévus jusqu’en novembre 2024, seront déterminants pour clarifier ces mesures.